古家は解体済みで売却するべきか？どっちが得か専門家が比較解説

古家を売却か解体か迷う築古戸建て事情

全国の住宅数は増え続ける一方で、空き家の数も過去最多となっており、大きな社会問題になっています。
総務省の住宅・土地統計調査では、2023年時点の空き家が約900万戸とされ、そのうち多くを戸建て住宅が占めています。
特に長期間人が住んでいない築古戸建ては、老朽化が進みやすく、管理や処分の方法が後回しにされがちです。
その結果、所有者が「売却か解体か」で判断に迷うケースが増えているのが実情です。

また、その他空き家と呼ばれる、賃貸用や売却用ではない使い道の決まっていない空き家も増加しています。
背景には、少子高齢化や相続後も誰も住まない実家の放置、生活拠点の移動による空き家化など、複数の要因が重なっています。
国の調査や研究報告でも、戸建て空き家の増加が今後も続く可能性が指摘されており、放置期間が長いほど対応が難しくなる傾向があります。
築古戸建てを所有している方にとっては、早い段階で対策を検討する必要が高まっているといえます。

古家と感じる築古戸建てをそのままにしておくと、老朽化により倒壊や外壁の落下などの危険性が増し、近隣住民とのトラブルを招くおそれがあります。
雑草の繁茂やごみの不法投棄、害虫や小動物の発生など、衛生面の問題から苦情に発展することも少なくありません。
さらに、著しく管理が行き届いていない場合には、自治体から指導や助言を受け、改善されないと勧告や命令、最終的には行政代執行による除却と費用負担のリスクもあります。
このように、単に「使っていない家」だからと放置しておくことは、所有者にとって大きな負担につながりかねません。

こうした状況を踏まえ、築古戸建てをどうするかを考える際の基本的な選択肢は、「建物付きのまま売却する」か「解体して更地として売却する」かの大きく2つです。
そのまま売却する場合は、建物の状態を前提に買主がリフォームや建替えを検討する形になり、解体費用の負担を抑えやすい一方で、査定価格は建物の老朽化を織り込んだ水準になります。
一方、解体して更地で売却する場合は、買主が自由に利用しやすくなる分、販売の間口が広がる可能性があるものの、解体費用や工期を所有者側で負担する必要があります。
どちらが得かを判断するには、空き家として放置した場合のリスクも含め、費用面と売却しやすさの両方を比較検討することが重要です。

古家を解体せずそのまま売却するメリット・注意点

老朽化した一戸建てを解体せずに売却する大きなメリットは、解体工事の費用や手間を負担せずに済む可能性が高いことです。
古家付き土地として売却する場合、建物に価値がなくても、土地の価格を基準に取引されるのが一般的です。
そのため、更地にするための解体費用を自己資金で用意しにくい方にとって、資金負担を抑えながら売却を進められる方法といえます。
売却の流れとしては、査定、媒介契約、販売活動、売買契約、引渡しという一般的な手順に沿って進みます。

古家をそのまま残した状態で売却する場合、多くは買主が建替えや大規模なリフォームを前提として購入します。
建物の利用価値が乏しいと判断されると、価格の主な基準は土地の相場となり、解体費用相当分を差し引いた水準で成約することもあります。
一方で、簡易なリフォームで利用できると判断される場合には、土地価格を中心としつつ、建物の利用可能性も踏まえて検討されることがあります。
いずれにしても、買主が負担する解体やリフォームの費用を意識しながら、売却価格の妥当性を整理することが大切です。

築古戸建てをそのまま売るときは、権利関係や法令上の条件を事前に確認しておくことが重要です。
登記簿上の所有者や持分、抵当権の有無に加えて、接道状況が建築基準法上の要件を満たしているかどうかで、建替えの可否や将来の利用方法が大きく変わります。
また、「現況有姿」や「現況渡し」として引き渡す場合であっても、境界未確定や越境、雨漏りなどの重要な不具合を知りながら説明しなかったときには、契約不適合責任を問われるおそれがあります。
そのため、物件の状態や法的な整理状況を把握し、売買契約書で引渡し条件や責任範囲を明確にしておくことが不可欠です。

古家を解体して更地で売却するメリット・注意点

築古の家を解体して更地にすると、建物の状態に左右されずに土地として検討してもらえるため、購入希望者の幅が広がる可能性があります。
買主は新築や事業用建物、駐車場など、用途を自由に計画できるため、計画しやすい物件として評価されやすくなります。
また、老朽化した建物に対する不安がなくなることで、買主が安全性や解体リスクを心配せずに契約しやすくなる点も特徴です。
このように、更地にしておくこと自体が、検討段階での心理的なハードルを下げる効果につながります。

解体費用の相場は、木造か鉄骨造かといった構造や、建物の延べ床面積、前面道路の幅員などによって大きく変わります。
一般的には、木造住宅は鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも単価が低く、重機やトラックが入りやすい立地ほど費用を抑えやすい傾向があります。
見積もりを取る際には、建物本体の解体費だけでなく、庭木やブロック塀、浄化槽などの撤去費用や、廃棄物処分費、近隣への養生費の内訳まで確認しておくことが重要です。
あらかじめ複数の解体業者から見積もりを取り、工事範囲や追加費用の条件を比較しながら検討すると安心です。

老朽化した家を解体して更地にすると、固定資産税の住宅用地特例が適用されず、土地の固定資産税や都市計画税が増える場合があります。
一方で、危険性が高く管理不全な空き家は「特定空家」に認定される可能性があり、その場合は固定資産税の優遇が外れるほか、指導や勧告、最終的には行政代執行による解体費の請求を受けるおそれがあります。
老朽化が進んだ家の場合、将来的な「特定空家」指定を避けるという意味で、所有者側から計画的に解体しておくことには一定の意義があります。
解体後に税負担がどの程度変わるかは、事前に自治体の窓口や税務担当部署に相談しておくと、売却までの資金計画が立てやすくなります。

古家売却でどっちが得かを判断する具体的な比較軸

まず、経済的な損得を比較する際には、「売却予想価格－解体費用－諸経費」という全体の収支で考えることが重要です。
そのまま売却する場合は、建物付き土地としての売却予想価格から、仲介手数料や測量費、契約書の印紙代などの諸経費を差し引いて手取り額を見積もります。
一方、解体して売却する場合は、更地としての売却予想価格から、解体工事費用や滅失登記費用、売却に伴う諸経費を差し引きます。
この2つの手取り額を比較することで、数字に基づいた判断材料を得ることができます。

次に、築古戸建ての条件ごとの向き不向きを整理しておくと、判断がしやすくなります。
築年数がかなり古く建物の傷みが大きい場合や、耐震性能が現行基準と比べて不足していることが想定される場合は、買主が建物をそのまま使う可能性は低くなります。
また、土地の形状や接道状況が良く、一般的な住宅用地として再利用しやすい場合は、更地の方が需要を見込みやすいことがあります。
これに対して、再建築ができない土地や、接道条件が厳しい土地では、既存建物を活かした利用を前提に考えた方が検討しやすい場合もあります。

さらに、迷ったときに専門家へ相談する場合には、あらかじめ整理しておきたい情報があります。
具体的には、登記簿謄本や固定資産税の納税通知書、建物の築年数や増改築の有無、現況の老朽化の程度、過去に指摘された不具合などを手元に用意しておくとよいです。
相談時には、「そのまま売却した場合の想定価格」「解体後に売却した場合の想定価格」「解体費用の概算と期間」「売却にかかる諸経費の目安」などを確認したい事項として整理しておくと、比較検討に役立ちます。
このように情報と質問を事前にまとめておくことで、相談時間を有効に使い、より納得感のある選択につなげることができます。

まとめ

古家を「解体せずそのまま売る」か「更地にして売る」かは、どちらが絶対に得というものではなく、物件の条件や資金状況で結論が変わります。
大切なのは、売却予想価格と解体費用・諸経費を数字で比較し、リスクや手間も含めて総合的に判断することです。
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「うちのケースはどっちが得か」を知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。